2015年のREIT市況

ケネディクスリート投資法人は不参加と決めているのですが、全力参加のKeePer技研よりも気になっています。 昨日の日経新聞で以下のような記事がありました。

　異次元金融緩和で息を吹き返したREIT（不動産投資信託）。旺盛な物件取得や新規上場など関連の話題も多い。これからの投資のチャンスはどこにあるのか、不動産証券化コンサルティングを手掛けるアイビー総研代表の関大介氏が解説する。8回目は、2015年のREIT市況の予想をお伝えする。ここからの買いは勇気もいるが、「じり高」展開が期待できそうだ。 　14年11月、REITの時価総額が初めて10兆円を超えた。不動産証券化協会が10兆円到達のプレスリリースを出したことが示す通り、REIT市場は一つの節目を抜けて15年を迎えることとなった。 　消費増税の延期で景気の腰折れリスクが低くなったことに伴い、15年のREIT価格は14年同様、堅調な上昇相場となりそうだ。ただし、東証REIT指数が1500ポイントから1800ポイントまで上昇した14年のような上昇は期待できず、1900ポイントを中心としたレンジでの推移を予想している。 　堅調な相場を支える最大の要因は、追加金融緩和で金融機関のREIT投資が高い水準で継続する可能性が高まったことだ。追加金融緩和は、長期国債の金利を押し下げたことに加え、国債の買い入れ額を増やしたことで、金融機関を国債市場から事実上閉め出すこととなった。 　金融機関は為替リスクのない利回り商品として、REITへの投資を継続的に行う必然性が強い状態になっている。日銀が年間900億円の枠で、インフレターゲット達成までREITを買い続けることも金融機関のREIT投資を後押しするものとなりそうだ。 ■大幅上昇が見込めない理由 　ただ、REITの投資額が最も多いオフィスビル市況は、15年中も改善を続けるとみているが、1口当たり分配金（以下、分配金）の増加につながるほどの回復に至ることは考えにくい。各銘柄の物件取得による分配金増加は、不動産価格の高騰により限定的なものとなりそうだ。現状の分配金水準が続いた場合、東証REIT指数が1900ポイントになると、利回りは3.0％を切ることになる。 　もし、為替相場が現状の水準で安定することがある程度明白になれば、海外投資家のREIT投資拡大も期待でき、東証REIT指数が2000ポイントを目指す展開もあり得るだろう。為替相場の安定は、輸入価格上昇による国内景気の悪化を防ぐことになるだけでなく、為替差益を見込んだ投資信託資金の海外流出を防ぐ効果も期待できる。 　しかし、日銀のインフレ目標達成には一段の円安が必要な状況になっている。景気回復の足取りが遅い点も考えると、当面、為替相場の安定は見込めない状況だ。分配金の大幅な増加が期待できず、為替相場の安定という支援材料がないとすれば、REIT価格の上昇幅は限定的なものとなるだろう。 　このような点を考えると、新たにREIT投資を始める投資家にとっては、15年は投資妙味が薄い状況になりそうだ。15年から投資を始めるなら、短期的なキャピタルゲインを重視するか、オフィス市況が16年以降は急回復するという見通しを前提に、「先行買い」をしているとの認識で投資するか、このいずれかに限られるだろう。

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